案例分析完整版：上海五角场万达广场

原标题：案例分析完整版：上海五角场万达广场

第一篇：复古/时尚/动感/文艺气息交织的

体验空间

引言

上海五角场万达广场，是一个全方位生活、休闲、娱乐消费的新商业，拥有极具体验感的商业空间，比如多样形态、多彩斑斓的外立面，老上海与现代时尚相互交织的消费场景，体现风情的餐饮外摆区以及各种妙趣横生的雕塑小品等。

前言

上海五角场万达广场

2006年12月开业，至今快13年了

坐落于五角场市级商圈内

是定位于“年轻、时尚、潮流、品位”的

时尚潮流新地标

本周我们就为您介绍五角场万达广场！

项目概况

01|项目定位

总体定位

五角场商圈的时尚潮流新地标

功能定位

体验高品质的时尚生活

满足全方位的购物/休闲/娱乐/文化等消费需求

经营定位

中档偏高消费

适度引入个性潮流和年轻时尚的品牌

客群定位

项目周边的家庭客群和学生客群

▼

02|项目规划

项目总建33万㎡，其中商业约25万㎡

整体呈“品”字型布置

地上划分为五个大型业态和三幢甲级办公楼

五个大型业态，A栋：第一食品

B栋：潮流生活馆，C栋：特力时尚汇

D栋：巴黎春天，E栋：无限运动馆

地下一层即“城中城”，定位为精品时尚

特色餐饮、娱乐休闲的休闲购物广场

▼项目规划布局图

项目商圈&消费客群

01 | 五角场商圈

项目所在的五角场市级商圈

是整个北上海的城市副中心商圈

汇聚了众多大体量的商业项目

尤其是五角场的“五只角”

即合生汇/百联又一城/万达广场

优迈生活广场(原东方商厦)以及苏宁电器

▼项目所在商圈

▼五角场商圈夜景

02 |商圈消费者

五角场商圈人流量很大

来自大学/社区/交通枢纽，平均每天60万左右

环绕有复旦大学、同济大学等10余所高校

北边有约30万人口的中原社区

黄兴路周边有几大老社区和一批高品质住宅小区

还有占地近10k㎡的大型居住区新江湾城

消费者主要是周边的居民家庭和年轻学生客群

▼五角场学校及社区

项目区位交通条件

01 | 项目公共交通条件

公交站点：7个站点/28条线路

轨道交通：地铁10号线江湾体育场站

▼项目周边公交站点分布图

▼项目周边公交站点/线路统计表

▼项目地铁出入口(1号口越马路，4/5号口直达)

02 | 项目周边道路/交通

项目东侧紧邻主干道-淞沪路

南侧紧邻次干道-邯郸路及快速路-中环路

（此段邯郸路为八车道，但中间有绿植/栏杆隔断）

西侧为支马路-国宾路

北侧为支马路-政通路(交叉口处有扩宽)

整体临路性较好

▼项目四至道路

▼项目东侧淞沪路与南侧邯郸路

▼项目西侧国宾路与北侧政通路

项目动线分析

01 | 项目外部出入口

主入口设在主干道上(形象上居中)

但实际的人流多从南北两侧次入口汇入

次入口设在四个交叉口

便于来自不同方向的消费者

快速进入各楼栋，减少绕路时间

车入口在两条支马路上

▼项目外部出入口分布

02 | 项目车流动线

项目仅在西/北侧两条支马路上

设有3个车辆出入口

驱车前来购物的消费者可以

按“顺时针”路线进出车库，动线简单明了

出租车等候区不方便设置在主干道上

选择设在次干道上(人车流少/不会造成拥堵)

更有利于消费者的出行选择

▼项目车流动线

▼项目车行出入口及出租车等候区

03 | 项目人流动线

人流多从南北两侧次入口汇入

入口处淞沪路上的公交站也能带来较多人流

中心广场集散人流，串联消费动线

广场上设有多样座椅，提供停顿休憩的场地

既缓解消费者疲劳，也有利于提升街区活力

次入口设在四个交叉口

四个方向都有通道入口，但并非与道路直接相通

需从主/次入口进入后转入

主要利于消费者在楼栋间的流动消费

整体呈现为“品”字型动线，动线多，容易迷路

▼项目人流动线

▼主次入口及通道入口

04| 项目平面/垂直动线

自动扶梯/垂梯充足

该项目共设有85部扶梯，17部垂梯

每栋商业楼中均配置有多部垂梯

供消费者快速到达各楼层，也可直达地下车库

刚开业时楼栋间无连廊，现在新增了连廊

横向截面面积最大的B栋通过连廊连接其他4栋楼

A栋和D栋各连接2栋

C栋和E栋各连接1栋且两者之间无连廊

▼项目平面/垂直动线

总体上各栋建筑相对独立

高层消费者共享性较差

沿中心轴线布局有3处

从地面直接通往B1城中城的扶梯

B1有多个大型主力店，消费者可从地面快速前往

(注：连廊并行表示上下层，且不重复计算

垂梯/货梯符号旁边的数字表示电梯的部数

室外扶梯由中心广场的8部与地面通往B1的6部组成)

▼项目扶梯/垂梯/货梯连廊统计表

建筑规划特色分析

项目外立面由日本M.A.O设计公司所设计

是外商独资的一级建筑事务所

景观设计公司是澳大利亚帕莱登设计公司

致力于为客户提供高品质与创新的设计成果

01| 项目外立面

主要采用石材+玻璃材质

立面形状多样如方形/弧形/折线形等

设计有不同的变色灯光

透视性好，夜景衬托得十分漂亮

▼A栋(第一食品)日景与夜景

▼B栋(潮流生活馆)日景与夜景(变色灯光)

▼C栋(特力时尚汇)日景与夜景

▼D栋(巴黎春天)日景与夜景

▼E栋(无限运动馆)日景与夜景

▼连廊日景与夜景(2017年改造新增)

02|项目外中心广场/街道

中心广场或街道上

设置有标志性雕塑、休息座椅、立体导视

变色灯光、景观灯柱等

既利于聚散人流，又为项目增添了景色

▼中心广场/街道

03|内中庭/中廊/走道设计

中庭/中廊尽量见天

无法自然采光就利用灯光增强室内亮度

走道上/顶部设有多样灯光，增强场景体验感

▼中庭/中廊/走道

04|导视系统设计

导视系统较完善

立牌/立柱/电子屏/墙面/吊牌/电梯导视都有

简洁美观，兼具实用性与多样性

▼导视系统

05|卫生间设计

外立面易于识别，墙体以石材为主

配置全身镜/烘手器/不同厕位/高低洗手台等

提供人性化的体验

(不同楼栋、不同楼层的卫生间有所不同

这里展示的是较为人性化的设计)

▼卫生间

06|停车场设计

约800个车位

分6个区域，不同颜色标识

智能扫码缴费，减少顾客等待时间

柱距合理，导视清晰

▼停车场

商业文化艺术特色

室内装饰注重室内场景的营造

老上海/英伦风情/摩登工业风等场景相结合

并多维度运用灯光/绿化/雕塑等元素

体现复古/时尚/动感/文艺，提升体验感和趣味感

01|主题街区

用约1万㎡打造风格明显的地下公共空间

呈现永安里街区、英伦风情街

以及摩登工业街等主题街区

它们与商场购物相融合

形成一种“混搭”的快乐购物体验

▼主题街区

02 |室内场景

老上海场景

随处摆放的旧时物什

粮站/码头、黄包车/电唱机等

置身其中若穿越了时空

带来一种新鲜的体验感

再现了十里洋场与近现代上海的风情

成了商场内的怀旧“拍照地”

▼老上海场景

其他多样场景

在电梯/立柱/墙面/走道等处

营造出多种场景，可美化室内环境

增强互动性，提升消费体验，聚留人流

▼多样场景

03 |项目绿化

在室外种植绿植，在室内放置盆栽绿植

营造自然生态的消费环境

提升了项目整体的品质感

▼室内、室外绿化

04 |雕塑小品

室内外设有各种妙趣横生的雕塑小品

与大景观相互协调，点缀整体环境

使之充满活力、个性或者互动性

▼雕塑小品

05 |公共座椅

各式休息座椅，再配上绿植点缀

使休息区也显得生动活泼

延长消费者在商场内的逗留时间

▼公共座椅

06 |营销活动

通过各类集市活动/路演活动/节日活动

儿童或亲子活动等不断聚集人气

持续吸引消费者前往

▼营销活动

项目亮点总结

五角场万达广场

定位“时尚潮流新地标”

整体呈“品”字型布置

含五个大型业态和三幢甲级办公楼

项目位于五角场市级商圈

消费者主要是周边的居民家庭与年轻学生客群

周边公共交通便捷、道路等级较高

主次入口分明、人车分流

还设有出租车候车区，方便消费者来去

自动扶梯/垂梯充足，新增连廊，优化了消费动线

外立面透视性好，商业元素浓郁

超大中心广场及街道上

有标志性雕塑/休息座椅/变色灯光/景观灯柱等设置

B栋外立面有超大LRD屏幕

可实时播放上映电影及晚间灯光秀，利于聚散人流

导视系统较完善，兼具实用性与多样性

卫生间配置多种人性化设施

停车场颜色分区，智能扫码缴费，柱距合理

各式各样的休息座椅，延长逗留时间

下期将继续为大家分享

项目的整体布局和业态规划特色分析

第二篇：五角场商圈的时尚潮流新地标

引言

上海五角场万达广场业态齐全，各业态均配置了知名品牌主力店，还引进了众多“上海首家”及品牌升级形象店，经营主题化，消费细分化，业态业种丰富，布局合理，满足周边居民家庭及年轻学生客群的多样消费需求。

前言

上海五角场万达广场业态齐全

定位“时尚潮流标杆购物中心”

集合了化妆品、时装、文创、特色餐饮

影音娱乐、儿童消费、配套服务等各种业态

引进多家上海首店/品牌旗舰店/人气体验店

创新消费体验，满足各年龄层的消费需求

本周我们就来剖析一下

上海五角场万达广场内部的业态业种配置！

整体布局及业态规划

01 | 整体业态业种分析

整体来看，零售占比都最大，每层皆有

餐饮其次，主要布局4-5F

娱乐主要在3F/5F；配套主要在2F

▼整体业态比例及各楼层业态比例

零售以超市/男女时装/运动休闲装/食品为主

餐饮以特色餐饮为主，辅以美食广场/中西快餐

娱乐以影院/KTV为主，配套以培训服务为主

▼各业态业种数量/面积分布

02 | 各楼栋业态业种分析

>>>>A栋

A栋第一食品楼

主营食品零售及特色餐饮

以国内品牌/非品牌为主

一二层以食品零售为主

三层为美食广场，四五层布局特色餐饮

特色餐饮布局高层，将消费者导入高层

▼A栋业态分布

▼A栋品牌统计表

>>>>B栋

B栋潮流生活馆

数量上零售占比最大，面积上娱乐占比过半

主要以国际二线和国内品牌为主

男女时装/儿童零售/影院/KTV是主力

儿童零售布局为百货形式

▼B栋业态分布

▼B栋品牌统计表

>>>>C栋

C栋特力时尚汇刚开业时以零售购物为主

由于特力屋产品在五角场市场中消费需求不大

所以现在调整为以餐饮业态为主

商铺数量和面积占比都超过一半

特色餐饮是主要业种

主要以国内二线和非品牌为主

一至三层零售店面积大

四/五层主要是餐饮，目的性消费强

▼C栋业态分布

▼C栋品牌统计表

>>>>D栋

D栋巴黎春天主要布局百货商品

除1家餐饮店外，其余全是零售

以男女时装为最主要经营内容

▼D栋业态分布

一/二层以国际二线和国内品牌为主

主要经营黄金珠宝/化妆品

以及鞋帽/男女时装等高毛利/高租金商品

▼D栋1/2F品牌统计表

三/四层以国内品牌/非品牌为主

男女时装是最主要的经营内容

多为百货框架，专卖店比较少

▼D栋3/4F品牌统计表

五/六层以国际二线和非品牌为主

鞋帽/运动装多为国际品牌

每个业种里都穿插有非品牌

▼D栋5/6F品牌统计表

7层主要经营运动休闲装的

品牌折扣店和家居家纺

前者多为国际二线品牌，后者为国内一线

▼D栋7F品牌统计表

>>>>E栋

E栋零售占据绝对比例

一层主要经营国际二线的运动休闲装

一层有2家餐饮店

二、三层都是沃尔玛超市

面向项目周边的居民客群，满足日常消费

▼E栋业态分布

▼E栋品牌统计表

03 | 各楼层业态业种分析

纵观整个万达广场

从各栋、各层业态分布图来看

零售主力店、餐饮、娱乐、配套等目的性消费

基本是临路布局或分布在角落

以免产生商铺死角

▼各层业态分布图

>>>>B1

B1城中城以零售业态为主

数量和面积占比都在80%以上

共150个品牌，兼具少量餐饮/配套功能

布局有ZARA/GAP/优衣库/上海书城等主力店

也引入了较多的中西快餐/轻餐饮连锁品牌

▼B1业态配比及品牌统计表

▼B1品牌统计表

B1在四个角落设置

大型主力店和餐饮等目的性消费

引导消费者往深处流动，以免产生死角商铺

▼B1业态分布

>>>>1F

一层以零售为主

数量和面积占比都过半，共有169个品牌

D栋巴黎春天一层占据75个品牌

1F主要布局有黄金珠宝/化妆品/男女时装

运动休闲装/鞋帽/食品/中西快餐/轻餐饮

及少量配套服务商家

▼1F业态配比及品牌统计表

▼1F品牌统计表

1F是零售主导，餐饮其次

A栋食品零售为主，D/E栋几乎全为零售

各栋有少数餐饮店，靠近内外街

▼1F业态分布

>>>>2F

2F仍以零售为主(经营价值大)，共67个品牌

零售品牌占据50个，以男女时装为主

辅以少量餐饮及娱乐、配套

▼2F业态配比及品牌统计表

2F是零售主导

超市占据面积最大

其次是男女时装/食品/儿童零售

餐饮中特色餐饮占比最大

娱乐仅儿童娱乐，配套中培训服务占比最大

▼2F业态分布

>>>>3F

3F仍以零售为主，共52个品牌

零售品牌占据42个，以男女时装为主

说明经营价值仍然很高，有主力店带动

面积上看，娱乐占比第二

▼3F业态配比及品牌统计表

3F有5个大型主力店

沃尔玛超市/特力和乐家居/美食广场

万达影城以及好乐迪KTV（D栋除外）

▼3F业态分布

>>>>4F

4F仅有零售、餐饮两大业态

共65个品牌，数量上看，零售过半

面积上看，餐饮约是零售的2倍

▼4F业态配比及品牌统计表

4F零售以男女时装为主

内衣为辅，全位于D栋

餐饮以特色餐饮为主，分布在A栋和C栋

▼4F业态分布

>>>>5F

5F共66个品牌

零售商家数量多，但单铺面积小

餐饮数量少，但单铺面积大

娱乐量少面积大

▼5F业态配比及品牌统计表

5F零售以男女时装为主

都分布在D栋

餐饮以特色餐饮为主，位于A/C栋

两家娱乐店位于C栋

▼5F业态分布

>>>>6F

6F仅有零售业态，共30个品牌

以运动休闲装及儿童零售为主

为D栋巴黎春天六层的业态配比

▼6F业态配比及品牌统计表

6F仅有3类业种

运动休闲装是主力，有17家，数量占比过半

其次是儿童零售，仅有1家母婴用品店

▼6F业态分布

>>>>7F

7F仅有零售业态

共18个品牌，以运动休闲装为主

基本都是知名品牌折扣店

少量内衣及家纺店

▼7F业态配比及品牌统计表

7F仅D栋巴黎春天有业态布局

运动休闲装和家居家纺分布于东西两侧

内衣及箱包在南侧

▼7F业态分布

04 | 项目主/次力店品牌

零售以超市、快时尚、书店为主

餐饮以特色餐饮为主

娱乐以影院、KTV为主

配套以美容SPA、培训服务为主

▼项目主/次力店品牌展示

项目亮点总结

高租金零售业态占比最大，每层皆有

数量/面积占比各为79%和64%

主要以超市/男女时装/运动休闲装为主

餐饮其次，主要在4-5F，以特色餐饮为主

娱乐主要在3F/5F，以影院/KTV为主

配套主要在2F，以培训服务为主

从楼栋业态分布来看

各楼栋业态布局清晰，消费内容分化

A栋第一食品楼

主营食品零售及特色餐饮

B栋潮流生活馆

男女时装/儿童零售/影院/KTV是主力

C栋特力时尚汇以餐饮业态为主

特色餐饮是主要业种，目的性消费强

D栋巴黎春天百货店

以男女时装为最主要经营内容

E栋无限运动馆，零售占据绝对比例

主要经营沃尔玛超市和运动休闲装

外街道与主动线上主要布局零售业态

内街道主要布局餐饮业态

主力店多位于转角位置，引导消费

各业态均设置了国际/国内知名连锁品牌主力店

万达广场经营调整后

成为了北上海的时尚潮流新地标

下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示

第三篇：现代商业启示录

引言

上海五角场万达广场，是万达品牌的上海标杆项目，位于五角场市级商圈核心位置，地铁直达，人流大，多个主力店助力其持续经营，市民认同度高，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。

优势一

市级商圈，金角位置，地铁直达，人流量大

项目位于杨浦区五角场板块

其曾是上海的“下只角”地区

经过不断的规划和建设

如今已成为上海四大城市副中心之一

项目周边有7个公交站点/28条线路

地铁10号线接驳江湾体育场站

地铁1号口越马路，地铁4/5号口直达项目

五角场人流量很大，来自大学/社区/交通枢纽

平均每天人流量在60万左右

▼项目所在商圈

▼五角场学校及社区

优势二

万达品牌的上海标杆项目，主力店助力持续经营

万达集团的商业产品

在经历了几代变化后

形成了“盒子+街区+高层”的

集成功能组合形态(第三代产品)

五角场万达广场是万达品牌

在上海的第一个项目，且是标杆项目

多个大型主力店助力其持续经营

▼万达集团商业产品的演变

▼项目主/次力店品牌展示

优势三

开业时间长，品牌丰富，消费者认同度高

五角场万达广场2006年开业

迄今约有13年了

商业体量大，约有25万㎡

引入了众多知名品牌

并通过各类集市活动、节日活动

路演活动、亲子活动等聚集人气

持续吸引消费者前往

经营品牌档次适应性强

周边消费者对其认同度很高

优势四

迎合商圈升级，及时改造商业硬件/调整品牌

项目位于五角场市级商圈

虽然消费者认同度较高

但毕竟是十多年前的物业

硬件设备老化、品牌不够年轻

部分主力店模式老化等问题日益凸显

2016年五角场最后一角“合生汇”开业

硬件设施更新、消费环境更好

业态/品牌更年轻，更受消费者欢迎

▼五角场合生汇

▼合生汇-中庭与美食广场

▼合生汇-服装/家居/咖啡集合店与电竞馆

万达广场相形见绌，不再稳占上风，危机感明显

2017年决定改造建筑硬件，并大调经营品牌

品牌店装升级的同时，也营造多样消费场景

老上海/英伦风情/摩登工业风等场景相结合

体现复古/时尚/动感/文艺

增强互动性，提升体验感和趣味感，聚留人流

错位经营，使万达继续保持着强劲的竞争力

▼各楼栋外立面及连廊

▼品牌店装形象

▼主题街区场景

存在的不足

第一点：五角场客群消费力一般

五角场从来不缺人流

然而大量的人流并不等于大量的客流

实际消费客流量一般，消费水平中低端

五角场板块早期工人多

由于历史原因，五角场地区居民的

购买力维持在中低端水平

（历史上杨浦区为工业大区，

产业工人多，早期下岗工人多）

现在新增了江湾新城

导入了中高端居住者与大学创意产业园

五角场客源主要来自周边的居民

▼

周边高档写字楼少

大多像创智天地

属于小型创业企业的办公楼

商务层次有诸多局限

缺乏高端商务楼也是五角场商业发展的瓶颈

▼

第二点：顶部不见天，多动线，少连廊

建筑顶部不见天

5栋商业楼顶部都不见天，非自然采光

顶部多采用圆形小灯，光线不太足

(A栋顶部还是深咖啡色)，显得不够明亮

采用电源灯也就增加了能耗

仅B1层在中心广场位置有部分见天采光设计

(注：3栋写字楼并非位于建筑体上方中央位置，

见天采光是可以实现的，

但是没有采用，属于设计的遗憾)

▼项目规划布局图

▼A/B/C/D栋楼的顶部

B1层多动线且有“回”字路线

（主要是B1层面积太大）

不利于消费者辨别方位，容易迷失

▼B1层动线图

刚开业无连廊

2017年大改造，新增了楼栋间的连廊

最中心的B栋通过连廊连接其他4栋楼

A栋和D栋各连接2栋

C栋和E栋各连接1栋且两者之间无连廊

各栋建筑相对独立，缺少连廊连接

不利于高层消费者的横向流动

便利性、共享性较差

各栋商业之间的消费交互性也较差

总的来说，消费者利用率不高

▼连廊布局图

第三点：项目缺少大型正餐店

项目周边家庭客群多

但项目餐饮业态

以特色餐饮和美食广场为主

缺少大型正餐店

未满足聚会型/家宴型就餐需求

第四点：各楼栋内卫生间品质不一

各栋商业楼内卫生间设施/品质不一

有的卫生间具备多样人性设施

有的卫生间男女共用洗手台

对项目品质有影响(目前万达在改造)

▼卫生间对比(后者为男女共用洗手台)

启示一

统一规划设计，自持经营，保证经营品质

采用“持有经营”模式

对项目统一规划、统一招商、统一运营管理

统一规划，保证商业项目定位的精准性

统一招商，保证项目主题/品牌档次的落地性

统一运营管理，促使项目长期良好经营下去

此模式可保证商业的经营品质

启示二

精准定位，引进匹配客群消费力的档次品牌

前期通过详细的市场调研

了解商业发展趋势及市场消费需求

精准定位，引入契合客群消费能力的档次品牌

锁定项目的目标消费客群

在满足片区大部分消费需求的同时

也会尝试引入一些创新跨界品牌

给消费者带来不一样的新奇体验

匹配消费者习惯，逐渐引领消费阶段的升级

▼超级物种与韩国Line Friends形象店

启示三

与时俱进，追赶潮流，保持商业经营的新鲜感

消费者收入水平在变化

消费观念也在不断变化

项目需要持续不断地进行调整

不管是建筑装饰方面，还是经营内容方面

与时俱进，追赶商业发展潮流

既能适应市场变化带来的消费者需求变化

实时满足消费者的多类型、多层次需求

又能获取更高收益，提高商业经营的坪效

启示四

经营主题化，消费细分化，注重场景打造

有多个明确的经营主题

并根据主题营造出相应的消费场景

提升了消费的体验感和趣味感

细分周边消费者的消费需求

创新零售/餐饮美食/休闲娱乐/享受服务等

并布局丰富的业态业种

满足周边家庭客群及年轻客群的多样需求

▼A栋高层的特色餐饮

▼B栋2F的创新儿童城

▼E栋1F运动街区

▼B1层美食街区

启示五

配置更多人性化设施，增强亲和力，保持美誉度

商业是靠人来消费的

现在是一个体验经济时代

人们越来越强调体验消费的重要性

多会根据经营内容/体验场景来选择商业

商业内布局合理、设计周到的人性化设施

包含安全性/美观性/舒适性/材质感/文化性等多种特性

能使消费者切身体会到来自开发商/经营商的

无微不至的关怀和人性化的服务

从而赋予该商业与众不同的品牌形象和魅力

提升消费者对该商业的忠诚度和信誉度

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