住建部发政策指引 释放楼市重大信号

　　住建部发政策指引 释放楼市重大信号

　　北京、广州、深圳表态：大力支持、更好满足居民刚性和改善性住房需求

　　文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐 刘丽琴

　　在刚刚过去的这一周，房地产市场迎来了密集政策利好。7月24日，中共中央政治局会议要求适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部部长倪虹在企业座谈会上表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

　　7月28日，合肥市率先出台细则，其中包括推进“现房销售”试点、土地招标拍卖挂牌优先考虑“四没有”优质房企等条款引发热议。7月29日、30日两天，北深广三大一线城市均表示，将结合当地房地产市场实际情况，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。

　　对此，业内人士表示，一系列政策利好落地与多个重点城市的表态，使得政策优化的预期增强，在其带动下楼市有望进一步企稳回升。

　　住建部最新房地产政策指引

　　适时调整优化房地产政策

　　●更好满足居民刚性和改善性住房需求

　　●加大保障性住房建设和供给

　　●推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设

　　●盘活改造各类闲置房产

　　●大力支持刚性和改善性住房需求

　　●进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率

　　●改善性住房换购税费减免

　　●个人住房贷款“认房不用认贷”

　　●继续做好保交楼工作，加快项目建设交付

　　据新华社消息，中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

　　住房和城乡建设部部长倪虹于近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　北京 更好满足居民刚性和改善性住房需求

　　坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

　　广州 结合实际尽快推出政策措施

　　坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

　　深圳 扎实推进保交楼工作

　　结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

　　合肥 探索商品房销售按套内面积计价

　　7月28日下午，合肥市召开专题会议，明确要抓紧完善以下工作举措：大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点。为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式。试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证。落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，优先考虑“四没有”的优质房企。要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用等。

　　热点关注

　　“认房不认贷”引极大关注

　　惠及“卖一买一”置换群体

　　国家统计局数据显示， 从新建商品住宅看2023年6月份一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中北京、上海环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。从二手住宅看，6月份各线城市的销售价格环比均有所下降，且降幅扩大。

　　这一数据变化亦被视作相关政策出台，释放刚性及改善性需求的背景。考虑到2022年9月，《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》已经执行，因此“认房不认贷”这一提法尤其引发了购房者的关注。

　　目前“认房又认贷”的一、二线城市

　　北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等

　　房贷首付执行情况

　　一线城市首套房贷款最低首付比在30％～35％之间

　　二套房贷款最低首付比均不低于50％

　　记者从贝壳研究院了解到，“认房不认贷”是指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行的是“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。

　　根据国金证券21日发布的最新研报，截至6月30日，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等超过10个核心一、二线城市依然执行“认房又认贷”政策。其中，一线城市首套房贷款最低首付比在30％～35％之间，二套房贷款最低首付比均不低于50％。贷款利率方面，根据贝壳研究院监测，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.5%、5.03%。可见， “认房不认贷”则可以明显惠及“卖一买一”改善群体，若按照首套房标准贷款，将从首付成数、贷款利息上给予明显优惠。

　　市场趋势

　　多家房企复牌取得关键进展 地产产业链领涨A股

　　与此同时，多家停牌的内房股于近期陆续宣布计划复牌。7月28日，世茂集团在停牌近16个月后，一口气公布了三份财报，并宣布公司股票将于7月31日复牌。中国恒大和恒大汽车相继补充披露财报后，恒大汽车已率先复牌。

　　事实上，自今年3月以来，已有包括中国奥园、佳兆业集团、景瑞控股、融创中国等多家停牌的内地房企，成功实现复牌或取得复牌的关键进展。其中，佳兆业集团、景瑞控股和融创中国在3至4月接连达成全部复牌条件，股份随之在港交所恢复买卖。7月初，花样年旗下物业企业彩生活补发三份业绩报告并正式复牌，重回正常经营轨道。花样年亦表示，公司复牌工作已有序开展，将努力尽快满足复牌条件。奥园也连续发布财报表明奥园债务重组取得明显进展，已经补发应发的业绩报告，将按照港交所指引推进复牌。

　　多家房企复牌的消息，尤其是如融创、世茂等千亿级房企的复牌消息对行业来说，具有示范及带动效应，能增强其他债务违约企业摆脱困境信心，提振行业发展信心。同时，中指研究院企业研究总监刘水表示，目前房地产行业处于加速优胜劣汰的阶段，A+H股中上市房企数量高峰已过，未来上市房企进入、退出股市的流动将更强。

　　资本市场也对消息面上的利好给予了积极反应。据统计，近一周房地产开发板块周涨幅达9.01%，仅次于证券板块。个股涨幅中，周涨幅前十的个股中有7个都和房地产相关。其中，以园林景观设计为主要业务的山水比德上周累涨86.8%，位居涨幅榜榜首，其次是房企金科股份周涨幅50.98%，排在第三的物管企业锦和商管周涨幅44.44%。

　　专家解读

　　一线城市政策优化是市场的“定心丸”

　　多位业内人士指出，北京、深圳等城市的表态，使得一线城市楼市政策优化的预期增强，在其带动下全国楼市有望进一步企稳回升。

　　克而瑞广佛区域分析师肖文晓表示，一系列政策利好及表态，都表明了当前因城施策用好政策工具箱对促进房地产市场平稳健康发展的紧迫性。北上广深作为目前调控执行最为严格的城市，如能适当优化现有调控政策，将有利于释放出更多合理的刚性和改善性住房需求，对于全国楼市都具有“定心丸”和“风向标”的意义，但购房预期的全面改善还需要多重合力。

　　稳定和托底地产释放内需消费潜力

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，当前的政策调整是2014年去库存以来又一次政策大力度纾困，主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业的目的。考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体还要看后续各地推进落实的情况。它传达了一个重要的信号，即无序的下行是不能容忍的。

　　可针对多孩家庭老年人群优化政策

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前房地产行业已经进入新的发展阶段，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。